狂降300万!深圳顶级学区房走下神坛,业主甩卖单价从30万跌到13万

2022-03-18 18:03 来源:时代周报 原文链接:点击获取

本文来源:时代周报 作者:周梓霖

打击学区房炒作的接力棒,传到深圳。

近日,深圳百花片区最受捧的小户型学区房,已经跌近参考价。深圳顶级名校百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都,一套46平方米一房一厅房源,业主挂盘价降至630万元,单价约13.7万元/平方米。最高光的时候,这个“百花顶流”学区房,成交价一度高达30万元/平方米。业主甚至高傲地拒绝贷款买家,“资金不在手,勿扰。”

学区房的好光景难再续。乐有家研究中心数据显示,自2021年9月开始,深圳六大名校片区的业主挂牌价明显下滑。罗湖深中周边的挂牌价跌幅最大,达到10%;其余名校片区挂牌价跌幅为3%-6%。而成交价方面,福田百花片区、南山南二外周边、龙华深高北周边,均已跌去20%。

曾经高不可攀的顶级学区房,正在走下神坛。

天价学区房祛魅

深圳楼市“硬通货”--小户型学区房,逐渐回归理性,成交价向参考价靠拢。

金茂礼都,因为户型小、总价低,素来是百花片区最抢手的“上车盘”。在二手房参考价机制下,旧日顶流已走下神坛。

据时代周报记者了解,金茂礼都目前在售二手房中,报价最低的是一套46平方米一房一厅,总价630万元,单价约13.7万元/平方米。曾经最受欢迎的24平方米单间,最新报价为518万元,单价约21.6万元/平方米。这个价格虽然依然远超参考价(12.5万元/平方米),但在去年的成交高点,金茂礼都同户型曾卖到720万元,单价约30万元/平方米。不到一年时间,跌去28%。

降价的不止是金茂礼都。

乐有家研究中心对福田百花片区、福田香蜜湖片区、南山南二外周边、罗湖深中周边、宝安宝中周边和龙华深高北周边六大名校片区的监测,自2021年1月以来,这6个片区二手房成交价经历多次波动,已经出现很大松动,业主让利明显。

具体来看,百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大,在20%左右。香蜜湖因有豪宅配套以及位于核心地段的支撑,跌幅最小,但也有7%。

乐有家百花片区的资深经纪人杨丽娜告诉时代周报记者,今年2月至今,百花片区累计成交11套二手房,过半房源接近参考价成交,其中4套低于参考价。最“笋”的一套是南天一花园一套107平方米单位,成交价1200万元,低于参考价85万元。

赵简(化名),最近以略高于参考价的价格,卖掉了百花的房子。

赵简计划换房,在年前以1680万元挂出房子,底价是1600万元。陆陆续续有几波人看房,但意向较低。房子还没卖掉,她就遇到了“梦中情房”,只好联系经纪人下调价格至1550万元。

“来看房的都说‘再看看’就没有然后了,我看中的房子因为地段好、配套好,价格一直在涨,更气人的是还不断有成交。”赵简无奈之下,再度下调报价。

又经历数次博弈,赵简最终以1350万元卖掉房子,虽然比参考价高了95万元,但比最初的报价低了330万元。

据杨丽娜观察,目前百花片区卖房的业主8成是计划换房,需求很刚性,着急卖房有心让利。另一方面,业主看中的房子也在降价,买卖对冲,不赚不亏,所以都能接受砍价。

乐有家研究中心指出,“按参考价卖房”的现象逐渐增加。

从6大名校片区挂牌价与参考价的偏差值变化来看,偏差值在10%、11%-30%这两个区间的占比逐渐提高。2021年1月,偏差值在11%-30%之间的房源占10.9%,如今已经扩大到14.3%,偏差值10%以内的占比也从2.9%增加到3.8%。也就是说,业主的挂盘价越来越接近参考价,甚至有不少业主已经按参考价报价。

长效机制建立

深圳天价学区房神话破灭,与供需端变化有关。

《深圳市教育发展“十四五”规划》提出,加大基础教育学位建设,全力保障常住人口子女入学需求,5年内新增基础教育学位90.8万座。其中,新建学前教育学位12.5万座、公办义务教育学位67.3万座,公办普通高中学位11万座。

目前,深圳正推动公办中小学集团化办学。通过整体性布局、有计划推进、集团化认定、规范化管理等措施,推动深圳公办中小学集团化办学,扩大优质教育资源覆盖面。到2025年,优质教育集团总量达到60个,原则上新建公办学校全部纳入集团化管理,集团化办学覆盖全市公办中小学校。

在促进教育公平方面,深圳在继续严格执行大学区制招生的基础上,首次提出电脑派位招生。

今年1月,龙华区教育局公布十所新开办公办学校招生范围,首次提出对部分学校实行电脑派位招生。实行电脑派位招生的学区位于龙华上塘片区,由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,从供给端来看,深圳正在分两步走,做蛋糕和分蛋糕——增加学位供应,推进教育公平。 从需求端,二手房参考价对学区房冲击非常大,打破业主的房价上涨预期。

“从供给端和需求端,彻底治理了学区房炒作的根源。”李宇嘉表示。

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